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从持续经营土地的角度华侨城已是让人尊敬的好公司了，我们再看看它所拥有的这些土地的长期价值。目前中国的平均城市地价在每平方米1200元人民币上下，到2030年人口高峰时，中国完成工业化，城市人口将可能超过12亿。如果中国为保住基本农产品供应，则在未来可继续占用的平耕地面积仅有亿公顷左右。如果到2030年中国的年均经济增长率达到，GDP的规模将扩大近8倍，中国城市房地产价格及大城市中心地带的地价上涨幅度还会更高。而华侨城能持续经营的土地全在中国最核心的城市，有些项目本身就是地王所在，是实质性的财富增值之所在。

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投资札记之二：选股没有秘密（3）

如果我们的投资想持续20年甚至更久，华侨城无论如何，都应该纳入我们的视野。

［备注：本文不构成买卖股票的建议，特此声明！］

2007年3月14日

宁波银行招股意向书有感

2007年7月9日要参加宁波银行股份有限公司的发行人预路演推荐会，提前一天细致地翻阅了公开发行股票招股意向书，对其中的几个数据印象深刻。

一是总的不良贷款比率。２００４年、２００５年和２００６年三年的宁波银行的不良贷款比率分别仅为０．９６％、０．６１％和０．３３％，拨备覆盖率则分别达到２００．６９％、２７１．４８％和４０５．２８％。

而截止２００６年１２月３１日，A股上市银行的平均不良贷款比率为３．０２％，平均拨备覆盖率１１４．４０％。

二是高端客户的不良贷款比率。截止２００６年１２月３１日，“个人VIP”、“白领通”和“贷易通”共为宁波银行贡献贷款４６．５亿元，占全部个人贷款的５７．２％；不良贷款比率仅为０．０６％，低于个人贷款０．２８％的不良贷款比率。同时，这三个品种还为该行带来了８．７亿元的存款，占全部个人存款的９．４％。

三是盈利能力。宁波银行２００６年加权平均净资产收益率为２３．７９％，资产收益率为１．２８％，远高于上市A股银行的平均１７．３３％和０．６５％的水平。

四是股权结构。宁波银行管理层和员工持股比例高达１９．４％。该行第一大股东宁波市财政局持股比例１３．１７％，第二大股东华侨银行持股比例１２．２％，其他股东持股比例均未超过１０％。

五是跨区域经营的第一站就是上海。银监会已批准设立上海分行，实现了宁波银行的跨区域经营。

为什么宁波银行的不良贷款比率相比A股上市银行平均比率为低？我们有一些亲身感受。东方港湾的客户分布区域主要在珠三角和长三角，与我们早期合作的几个客户中就有一个宁波的客户，从这位重要客户开始，我们陆续与不少的宁波企业家合作。我们自己切身的感受是，宁波的企业家非常懂得经商之道，严谨细心，一旦确立合同，都会严格执行，从没出现开始掷地有声，到最后却不愿履行合同的事情。宁波的商业环境与信用环境应该是全国最好的地区之一。据说中国城市金融生态环境最佳的城市是上海，宁波第二，我想深圳应该能排在前几名，我们从自身业务角度感受的情况，也大致如此。

在我们寻找合作伙伴的过程中，我们发现宁波的民营企业家比例有可能是全国五个计划单列市中最高的，换句话说在中国核心城市中，宁波有可能是亿万富翁人数比例最高的城市。截止２００６年６月，宁波的民营经济实体占全市３７万余户各类经济主体规模总数的９６％。２００５年，民营经济对宁波市GDP贡献率达到８４％。我和同事在宁波的时候，曾有人开玩笑，我们每碰到１０个人，或许就有一个亿万富翁。这也许就是以主要服务中小企业及个体私营业主的宁波商业银行表现得如此有活力，赢利能力卓绝的原因。

宁波银行管理层和员工持股比例分别为与，这种持股比例使宁波银行上市后一定会造就多位千万、亿万富翁。据说由于一些内退员工没有从中享受到利益，有人开始质疑高管在股票发行中有违规行为，并提出高管的持股量违规翻番的问题。不过我们认为，这些问题如果严格放在聚光灯下，很可能存在。但历史地看，民营银行上市，实行股权激励，总该有第一次。因此，宁波银行的高管持股问题，只要合规，不违法，就不应该穷追猛打。

宁波银行的这种股权结构，在国内上市公司中非常少见。在我们关注的几家主要上市公司中，完成股权激励的张裕与烟台万华的股权结构与此类似。

关于这个问题我曾经思考良久，为什么烟台出现过这么多好企业？为什么张裕与烟台万华的股改相对茅台、云南白药等企业较为顺利？

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投资札记之二：选股没有秘密（4）

在烟台的时候，我曾到明代狼烟墩台的所在地烟台山，参观了1862年烟台开埠后，英、美、法、日等16个国家相继在烟台山上和山麓建造的领事馆、教堂和邮局。看着三面临海的烟台山前的港湾，我在想，可能就是因为烟台自唐代以来便是我国通往国外的重要港口，是我国东渡日本、朝鲜的三大出海口之一，是中国同日本、朝鲜海上“丝绸之路”的起点；1862年烟台被辟为商埠，由此，烟台人也许才变得达观、开明、包容、清爽、进取。

孙中山先生在1916年曾描述宁波人：“凡吾国各埠，莫不有甬人事业，即欧洲各国，亦多甬商足迹……”能让中山先生如此称颂宁波人，可能与宁波人吃苦耐劳、敢冒风险、忠于职守、勤劳敬业的美德与据此成就的事业有关。在历史上曾负有盛名的十大商帮为山西、徽州、陕西、福建、广东、江西、山东、苏州，还有浙江的宁波、龙游。宁波帮为什么经久不衰并能够演变成现代商业文明？这可能与当地的地理、历史、人文、工商文化传统底蕴及重商、亲商等传统价值观有关。

据说很多上海人的祖籍在宁波，我们最早期合作的客户宁波宝云集团的戴永丰董事长就是随父亲闯荡上海后，又回到宁波开创事业。溯根逐源，宁波银行跨区域经营的第一站就取道上海，这里有胜出的先机。

［备注：本文不构成买卖股票的建议，特此声明！］

2007年7月8日