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第5部分（第2页）

风君子这时候说话了：“我不知道到时候该怎么办在平时遇到很多人一定要问一支股票最终目标位是多少，在大多数情况下这是我不可能回答的一个问题，我能做的就是说现在应该如何操作。”

秦小雅终于笑了：“风君子你真是三句话不离本行，现在只好听你们的意见了，谢谢你们的帮忙，今天晚上我请客，请你们两个酒鬼喝一杯。”

风君子也笑了：“我是酒鬼，周土豪不是，他是大善人，”他从周颂进门时就猜到事情最后恐怕会这样。

装修的非常雅致的包间里只有秦小雅、风君子、周颂三个人在闲聊，秦小雅喝茶，周颂喝干红，风君子喝啤酒，都是自斟自饮。秦小雅出门前显然又精心收拾了一番，恢复了靓女本色。

秦小雅正在问周颂：“我上半年在西城区买的一套房子，五千多一坪，前几天我那套房子附近新开盘的小区已经卖到六千二了，怎么涨得这么快，你们这些开发商是怎么给房子定价的？”

周颂一听问到了他的本行，便来了精神：“这个问题比较专业，说清楚不太容易，我可以举个例子跟你解释解释。我开发的第一个项目不在滨海，在西安，那是两年前一个居民小区，当时售价是两千五一坪。”

秦小雅插问了一句：“怎么这么便宜？”

周颂接着说：“时间不一样、地区也不一样、建筑也不一样。像你买的房子是框架结构的，而砖混结构的要便宜的多。”

秦小雅：“那这个小区是砖混结构的？”

周颂：“也不是，比砖混结构稍微好一点，是圈梁结构，我们宣传材料上说的是小框架。”

秦小雅：“我对这些砖头瓦块不感兴趣，你那两千五一坪到底是怎么算出来的？”

如果是换一个人周颂肯定不太愿意回答这个问题，但是秦小雅问的当然不一样，周颂非常耐心的解释道：“我给你分开了说吧，如果把所有的成本都算进去大概是这样的：前期费用两百块一坪，七十年土地使用权折合房屋建筑面积大概是八百块一坪，拆迁安置费和建筑成本加起来大概是七百块一坪，交各种税折合约三百块一坪，各种行政事业收费加起来大概三百块一坪，最后加上每平方米两百块钱的利润，就是两千五。”

“原来有这么多花样”，秦小雅吐了吐舌头，“在这两千五里面真正的房屋造价是多少？”

周颂：“如果不算拆迁安置费用，大概是五百一坪吧，当然我刚才说的都是整数，而且没有单独算营销、广告的费用。”

秦小雅：“我五千块一坪买的房子，房屋造价是多少？”

周颂：“售价越高的房子，建筑造价在房价中的比例就越低，你那套房子是清水房，造价不会超过一千块一坪。”

秦小雅惊叹：“原来你们这些地产商这么黑，难怪风君子管你叫土豪劣绅。”

周颂还没说话，一直没有做声的风君子插嘴了：“这叫无奸不商，我上次看见你店里摆的那批鞋，标签上写着原价一千七百八，现价一千二百八，是不是也是两百块钱进的货？”

秦小雅叹了一口气：“是呀，现在卖服装的不都是这样嘛。”

风君子又接着说：“我还问了你们那些小售货员，如果顾客砍价的话，卖场经理最多可以还到一千块一双，那么你的鞋进货成本与售价的比例与周土豪的房屋造价与售价的比例不是一样的嘛？”

秦小雅：“帐不能这么算，你知道我那个店面租金多贵吗？而且我还养着十几个员工，都是要付工钱的。”

周颂又找到了解释的机会：“现在的生意都是一样的，你的店面付租金是半年一次，而我们买地的成本比造房子的成本都高，而且土地只有使用权，相当于一次付了七十年的租金。”

风君子不依不饶：“这叫天下乌鸦一般黑，不过总希望别的乌鸦比自己更白一点，最好别的行业都没有自己的生意挣钱。”

秦小雅被风君子说的有点不好意思，赶紧把话题又转移到房地产上：“周颂你说你那个项目前期费用有两百块一坪，究竟是什么费用呢？”

风君子抢着替周颂回答：“勘察、设计、论证、土地平整都可以计入前期费用。”

秦小雅：“那个小区总建筑面积是多少？”

周颂：“十万平方米左右，不算大，是个小项目。”

秦小雅：“一坪米两百块，十万平方米就是两千万，勘察、设计用得着这么多吗？”

周颂没有说话，风君子接着说：“当然用不了这么多，顶多是个零头，剩下的大部分都是公关费用了，要不然土地为什么会给他呢，房地产那么多证件怎么能批下来。”

秦小雅不想让周颂太难堪，又转移话题：“你刚才说这个项目的利润也是二百块一坪，和前期费用差不多了，那你岂不是赚了两千万？”

周颂有点不好意思了：“我只不过是合作开发人之一。”

秦小雅：“你们这些搞地产的真有钱，这个小区按你的算法总投资有二点三个亿呢。”

周颂似乎更不好意思了：“其实启动资金全部加起来只有几千万，我的投资还是东拼西凑的，剩下的缺口大部分是银行贷款、小部分是施工单位垫款，还有一部分是住户的预前认购订金和预购款。”