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第47章 汇贤产业信托（第2页）

汇率风险指在持有“REIts”期间，因“REIts”计价货币大幅贬值而导致投资实际亏损的风险，很多国家都有“REIts”，“REIts”的计价货币也不同。

“REIts”投资也是一项长期投资，我们持有很可能“REIts”会超过10年，在这期间很可能会出现所有持有“REIts”的计价货币大幅贬值的可能。

化解汇率风险的有效方式是选择货币发行严格法律约束的国家的“REIts”，比如以国际储备货币计价的“REIts”。

5、经营管理风险

由于“REIts”管理团队专业能力不强造成的风险，“REIts”的最终价值是由物业的价值和管理团队的价值共同决定的。优秀的管理团队能为投资者创造价值，而平庸的管理团队却会毁灭其价值。

虽然总体来说“REIts”的管理团队是比较优秀的，但是你还是能碰到平庸团队管理的“REIts”。

比如在2007年，美国有些优秀的“REIts”管理团队，在房价高位的时候抛售物业，把“REIts”赚的大部分钱作为股息分配给投资者。而水平一般的“REIts”管理团队，却在2007年贷款高位买进物业，

这两种水平的管理团队经营管理风险是完全不一样的，

化解经营管理风险的有效方式是选择历史表现优秀的“REIts”，主要从“REIts”的收购历史，派息增长、财务状况，融资能力、几个方面去看。

6、债务风险

债务风险指由资产负债率过高导致的风险，债务风险是非常重要的风险对“REIts”的影响是比较大的，

如果“REIts”的负债率太高，比如大于70%，那么他将来很难再次获得债务融资，如果遇到利率大幅上涨或者信贷紧缩，“REIts”有可能会破产，这将会给投资者带来巨大的损失。

化解债务风险的有效途径是避免买入资产负债率过高的“REIts”，资产负债率大于50%的“REIts”不要买。

7、增发的风险

因增发“REIts”份额导致每股净资产下降，带来“REIts”的股价下跌的风险，当“REIts”的资产负债率过高时，“REIts”很难再通过债务进行融资。

当出现收购机会时，“REIts”很可能会通过增发份额对投资者进行融资，在短期内导致“REIts”下跌。

虽然通过增发融资进行收购，从长期来看并不一定是坏事，如果收购的物业确实能带来好的收益的话，但是这毕竟是有较大的不确定性，

一般来讲通过增发融资还是弊大于利的，即使增发融资，能为投资者创造更多的价值，这至少也意味着管理团队的管理能力还是有待提高的空间，债务规模的控制，融资渠道的拓展都是需要管理团队在平时下功夫。

化解增发风险的有效途径是尽量选择资产负债率较低的“REIts”，比如美国的和香港的“REIts”资产负债率最好小于40%。

那我们怎么投资“REIts”呢？

“REIts”很多国家都有，我们自己有很多的选择，不过我认为只要把香港和美国的“REIts”弄明白了，对实现财务自由来说完全够用了。

因为通过香港“REIts”和美国“REIts”，我们可以间接拥有中国，内地，中国，香港和美国的房地产，这三个地区的房地产运行周期是不一样的，完全够我们轮着来买了，

由于瑞驰的投资方法总体是相似的，我们就以香港“REIts”为主，美国“REIts”为辅，来讲解财务自由“REIts”的投资方法。