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择是正确的，吴昊很快就显露出温州人特有的营销天才。他在第一时间与世界零售业旗舰沃尔玛公司和NBA篮球协会体育用品亚太配货推广中心进行了接洽商谈，两大巨头对进驻飞洲国际广场颇有兴趣的消息立即广为传播。同时，在代理合同签订的当天，吴昊的办公室就接到来自温州的200多个电话，对商机有天然反应的家乡人纷纷表达了希望以购买或经营等方式“分得一杯羹”的强烈愿望。吴昊称，飞洲国际广场的含金量已今非昔比，预计商铺开盘价将飙升到每平方米3万—4万元。而2004年5月，其写字楼销售均价即达2万元平方米，最高成交单价冲破3200美元平方米。

大戏已经开场。在温州人手中，烂尾楼的春天才刚刚绽露出嫩绿的新芽，“钱景”无限。在此前后，以2000万元巨资夺得磁悬浮列车冠名权的温州私企浙江新湖集团又甩出近2亿元，收购了位于上海小木桥路与零陵路交叉口的烂尾楼申新公寓。2004年初，在广西北海经商的温州人吴秀荣，凭借旗下万家兴房地产有限公司的强大实力，鲸吞了该市著名的烂尾楼———北部湾商城。据吴秀荣介绍，北海已经开始复工续建的38个烂尾楼中，温州人拿下5个，涉及金额逾5亿元。

消息面说，2004年烂尾楼出现了全国性的时来运转、枯木逢春，甚至有媒体将2004年预言为烂尾楼的“复活年”。精明的温州人无疑抢到了头口水，其炒作烂尾楼公认的投资理由有三。

———土地超值。这几年土地储备日益稀缺，开发商拿地越来越困难，而1996、1997年前后产生的烂尾楼大多地段优越，周边地块早已普遍捂熟。仅此一点，就足以让人耳热心跳。

———价廉物美。拍卖出让烂尾楼时，银行以及一些债权人急于收回资金，开出的价码甚至只有这些楼盘当初投资金额的二分之一至三分之一，接手烂尾楼比投资新楼盘更有利可图。

———运转快，流程短。一个正常楼盘从立项、规划、拿地、建成到开盘起码需要两三年，往往搞得人心力交瘁。而接手烂尾楼可省去一大堆麻烦，一般只需半年到一年的开发时间和数千万元资金，回报率却有可能高达150％—200％。

事实上，还有一条温州人不愿多说的理由是不能不说的。烂尾楼是各地官员心中永远的痛，再现烂尾楼花样年华的全部意义绝不是货币所能包容的。长期遭受政治冷遇的温州人恰恰最懂得政治的玄机。创造了“宝通”神话的郑生华并不讳言这一神话背后政府的主导作用。据悉，为整顿市容，改善国际大都市形象，1999年后，上海市、区两级政府成立了针对烂尾楼的工作小组和招商中心。徐汇区政府甚至将改造“宝通”视作“政治任务”，积极参与解决乱如麻团的各方纷争，并帮助寻找贷款，力促“飞洲”与“宝通”的联姻。

正是缘于此，烂尾楼带给温州精英分子的不仅仅是超常的利润，还有宝贵的社会美誉。这一点，是形象灰色的一般温州炒房团意料之外也无法企及的。

为什么是温州人

出温州城，沿东北方向的甬台温高速公路，过龙湾，跨温州大桥，一路斜穿北白象、柳市、虹桥、雁荡，这百余平方公里是温州民营经济最发达的工业化、城镇化走廊。

透过高速大巴的车窗放眼四望，楼宇、厂房、街道连绵不断，人们极度强烈的发展市场经济的渴望几乎吞噬了这里的每一寸土地。虽然正值4、5月间，油菜花开、稻禾摇曳的乡村田园风光却荡然无存。以柳市为例，这个20年前因大量生产伪劣低压电器而恶名远扬的小镇已呈现出十足的繁华都市的姿态：数百亿元的年工业总产值，亚洲最大的低压电器出口基地之一，中国十大民营企业有三家落户于此，摩天大厦的密集度绝不亚于北方的任何中等城市。俯视这个嘈杂、拥挤的所在，你会发现柳市唯一称得上宽敞、清静的地方，恐怕只有地处其南端的一座庙宇，碧水环抱，绿树依依———人再挤也不能挤了菩萨。

没有鸟语，没有花香，没有清新的风。很多时候，这样的场景给你带来的不是繁荣富裕的喜悦，而是找不到生存之地的惶恐。

这就是温州，一个从过去到将来都注定无法摆脱土地和空间严重挤压的城市。让我们来看看这样一组数据对比：中国13亿人口，人均耕地1。5亩；浙江人口4700万，七山二水一分田，人均耕地约0。5亩；温州人口700余万，境内山高沟深，人均耕地0。3亩。2004年，温州可供工业用地不到需求量的20％，因为缺地，上千家企业被无奈地挡在了各类经济开发区的大门之外。土地的匮乏是中国的普遍国情，但温州雪上加霜，是全国土地资源最稀缺的地方之一。在自然禀赋和强劲经济跃动的双重压力下，温州与温州人发出了沉重的喘息。据官方统计，目前有约40多万温州人遍布全球80余个国家和地区，160万人在全国各地经商办厂。如果认为这是温州人天生善做生意使然的话，那是想当然的误读。事实上，温州人背井离乡的根本原因是小如弹丸的一方水土无法养活一方人。

不管香香臭臭，温州在全国出名已是20多年的事。以下几点温州印象深入人心：盛行一时的假冒伪劣、极度发达的专业市场、如杂草般肆意疯长的私营经济。虽然，与许多城市的死水微澜相比，温州的确是一个丰产故事的地方，但上世纪末本世纪初温州购房团的狂飙突起还是令许多人备感惊诧———为什么又是温州人？这究竟是温州发展规律性的自然延续，还是毫无征兆的异端？

这是一个盘根错节的悬念。但我们似乎可以首先确信的是，千百年来挥之不去的生存空间狭小的痛，孕育了温州人对土地以及必须依附于土地之上的房产近乎偏执的渴望。这显然不是他们热衷于全国买房的唯一原因，但肯定是无法释怀的重要原因之一。

就像一对恋人，唯有珍惜对方，才能充分发现对方真正的价值。而温州人恰恰是最早发现土地以及房产的价值并努力去发掘这种价值的群体。

1984年，作为中国第一座农民城，温州苍南县龙港镇浮出水面。关于它的神奇的崛起，已经被南北媒体无数次地广泛传播。龙港本无城，摆在第一任镇委书记陈定模面前的，只有数十间泥坯农舍和一大片滩涂。然而，当5年后他因替母亲大操大办丧事被迫离职时，龙港的城区面积已达58平方公里，与建国初期的温州城相当，居民人口15万。陈定模官不过八品，却颇具理论头脑，他的造城法宝有二：一是让农民做城里人；二就是“买卖土地”，充分利用级差地租的杠杆效应。这在那个绝大多数中国人正为“商品经济”是否合乎社会主义而争论得唾沫横飞的年代，是不可思议甚至是大逆不道的。陈定模翻箱倒柜为自己找到了尚方宝剑———马克思在《资本论》中引用过的威廉·佩蒂的一句话：“土地是财富之母”。

龙港的崛起使温州人目睹了一个活生生的真理：土地和房产是可以“生钱”的。而龙港的房地产炒卖热潮也由此比整个中国提前了至少10年。值得记录在案的有趣的事实还有，陈定模离职后行踪神秘，知情人士称，他一直在太原、呼和浩特等地开发商铺。而随他之后下海的另一位龙港镇委书记也投身于房地产业干得热火朝天。

许多人普遍认同这样一个判断：温州人的大规模炒房现象与其罕见的经商理财秉性密切相关。在这一方面，人们往往会把温州人和犹太人相提并论。的确，两者有着太多的共同点：精于算计，四海为家，对把玩货币有近乎潜意识的极到位的感觉。相比之下，温州人的软肋是文化。他们绝大多数出自中国社会的底层，缺乏良好的教育。而犹太人的文化底蕴更为深厚，他们在世界范围的科技、金融、法律领域都有最优秀的表现。至少到目前，温州人并不真的具备与犹太人同等的力量。

温州人与犹太人远隔东西，两者有文字记录的唯一一次面对面的商战发生在法国巴黎。旅法华人郭俏的《温州人的海外生意》一文给我们提供了这样一些片段：

时间大概是20世纪80年代中期。从塞纳河边巴黎市政厅侧面一个明亮的路口拐进去，就到了寺庙街。这里一直是有着商界老大身份的犹太人的地盘。后来温州人来了，一家一家挂满颜色鲜艳的围巾、丝绸、皮包的商店冒了出来。这些其貌不扬的中国人全家上阵，从早到晚做工不要命。再后来，温州人的店铺越开越多，周边街区原有的咖啡店、面包房等几乎都被他们买下改做服装批发，他们欲以潮水般的“人民战争”榨取每一滴可能的利润。过惯了早上吃面包、下午喝咖啡日子的法国老太太们为此赶到政府强烈抗议：你们都卖衣服了，我们去哪里喝咖啡啊？

渐渐地，犹太人开始出卖店铺给温州人。不久，他们选择了退出，寺庙街成了温州人在巴黎最早完全攻克的据点。这差不多是成吉思汗传说的现代版：攻城略地，无往不胜。到2004年，在整个巴黎，这样的温州人已达15万，开出的店铺上千家。他们甚至把触角伸到了巴黎郊区的93省。

在国内许多城市，在我们身边，头脑灵光、有投资意识等优点往往还只属于为数不多的“成功人士”。而在温州，历经20余年“全民总动员”式的市场经济实战锤炼，“会赚钱”已经成为温州人极普通的品质。当房产以一种“能赚钱”的商品进入温州人的视野，炒房团横空出世也就成了一件极自然的事。

说到楼市，就不能不说一说股市。两者的获利模式曲线大抵是重合的：逢低吸纳，逢高抛出。这个简单的道理温州人不可能不知晓。温州虽然曾经诞生过中国最早也最多的股份合作企业，并因此拥有过中国最为庞大的股东队伍，但可以肯定的事实是，这些年来，温州人对有着无限暴富可能的股市一直兴味索然，也从未听闻温州人在股市上掀起过任何值得记忆的波澜。他们为何对楼市偏爱有加，而对股市却敬而远之？

其实，只要将温州人曾经走过的致富路径稍加梳理，就不难找到令人信服的答案。

在温州20余年来改革开放的财富分配餐桌上，自由市场的杠杆无疑起到了决定性的主导作用。也许是受到偏居浙南山区一隅的地理制约，握有大小特权的一些“政治精英”以不正当手段疯狂攫取灰色财富的几率不高。同时，不知是否值得庆幸，在这片土地上国有企业历来薄弱———即使幸存的几家也较早、较好地实现了转轨，企业化形态的国有资产积淀很少，依靠垄断的权力非法侵吞、一夜暴富的现象已经失去了大量滋生的土壤。今天温州数量庞大的富人群体绝大多数来自乡间，世代农民，没有权势背景，他们基本从家庭作坊式的半手工制造业起步，靠利润微薄的小商品小心翼翼地积攒每一个铜板。即使从事流通贸易，他们的最大优势也不过是自己不知疲倦的脚板。在他们的记忆中，“空手套白狼”只是飘忽不定的奢望，除了脚踏实地，别无选择。在这样一种“农民气息”浓郁的集体性财富理念之下，温州人坚定地认为像空气一般的股市是靠不住的，不属于你的就注定不是你的。而房产则大不一样，那可是一砖一瓦盖起来的，无论楼市如何阴晴变幻，房价如何起伏涨落，东西还是实实在在摆在那儿的。它能让人心里踏实，睡得安稳。在很多情况下，挥之不去的农民情结自有它的可爱之处。

零点调查公司2004年初发布的一份报告说，当下占中国城市总人口5％的新富人群将房地产作为最重要的投资理财渠道，其比例高于储蓄、股票、保险、国债、基金等其他投资途径居于首位。考虑到中国的人口基数，这5％已经是一个惊人的数量。而实际参与炒房者肯定不会仅仅限于所谓的新富人群。

问题在于，在这一庞大的炒房群体的背景下，唯有所谓的温州炒房团一枝独秀，竟演变为一个特有的概念。其原因之一显然是温州人购房时喜好集群抱团，或十余人，或数十人，甚至超过百人，统一号令，呼啸山林，弄出那么大的响动，也就怨不得别人侧目。对此一般层面上的分析均认为，温州人无非是仗着人多势众，企图恐吓开发商，并以团购方式杀低单价，牟取利润的最大化。

答案并非如此简单。对温州发展史稍有常识的人都知道，温州人的抱团决非始于购房。早在20世纪70年代末开始，游走全国的温州人就在各地形成了无数个温州街、温州村，勾画出独特的经济人文景观。20世纪90年代初，位于北京天安门广场以南5公里大红门南苑乡的温州村，鼎盛时期人口超过了10万。同时，大凡温州人聚居人数较多的城市都有自发组织的温州商会。温州人在异乡抱团聚居的流程大体是这样的：一位温州人或一个温州家庭漫游到某地，一旦稍稍立稳脚跟且发现当地有商机闪动，他往往会很快向自己的血缘亲属或非血缘的乡亲发出类似的信息：此处钱多、人傻，速来！于是一发不可收，一传十、十传百，雪球迅速越滚越大。

在催生这一极具特性的群商现象的诸多因素中，有一点是很容易被分析者忽视的。正因为温州商人普遍出身低微，曾经实力薄弱，虽然他们赢得过“蚂蚁雄兵”的美誉，但蚂蚁终究是弱小的，弱小者———尤其是客走他乡的弱小者———就必须互相温暖。这如同早期人类的集体狩猎，彼此依靠才能有力量。如果从这样一种生存本能的渊源视角去解读温州购房团，其行为方式恐怕就无可指责了。

还有需要一提的是，充足的资本显然是大规模炒房的前提条件之一。经过20余年的打拼，温州人已成为中国“最有钱”的区域群体。这是“地球人都知道的事”，也就无须再费笔墨了。

“天使”还是“魔鬼”（1）

在著名的网络搜索引擎google上键入“温州炒房”四个关键字，瞬间排列出的相关条目共有11。6万条。

这是一个极为庞大的数目。如果按平均每条的报道篇幅一千字计，其总字数将超过一亿，至少相当于数百部长篇小说。对任何一位声称有时间又有耐心的人来说，这样的阅读量肯定都是无法承受的。

也正是在这样的数量极上，我们强烈地感受到了温州炒房团巨大的“明星”效应。作为一个注定入选的新生经济学名词，“温州炒房团”让温州再一次出了名。稍加整理我们发现，自改革开放以来，温州共有五次“万众瞩目期”。

———以1985年5月12日《解放日报》头版头条刊发题为“温州33万人从事家庭工业”的长篇报道，并首度冠以“温州模式”为标志，以社会主义能不能搞商品经济为焦点，1983—1986年，温州遭遇了第一轮席卷全国的“温州热”，到温州参观的人数累计超过60万，其中被称作“温州年”的1986年，仅副省级以上官员就达93人次。高潮中的高潮———1986年9—10月，杭州、宁波连接温州的两条公路上车流阻塞，车祸激增：两个月发生交通事故300多起，日均5起；共翻车57辆，死71人，伤250人，比上年同期增加4倍。

———以中南海三次派员前往温州实地调查为主要事件，以温州是否在“走资本主义道路”为争论话题，1989年春夏之交的政治风波后至1991年，温州在表情复杂的质疑中再次被无可选择地推到了聚光灯下。这是一次极特殊的“温州热”，事关温州兴衰，甚至影响